성산읍 토지거래허가구역 현재 상황과 제주 제2공항 예정지 거래 방법

 

제주 제2공항 개발 사업을 둘러싼 성산읍 부동산 시장이 2026년 8월 21일 기준 새로운 국면을 맞이했습니다. 오랜 기간 규제로 묶여 있던 지역이 일부 풀리면서, 매수자와 투자자 입장에서는 지역별 일정과 비용, 그리고 규제 여부에 따른 선택 기준을 꼼꼼히 따져봐야 할 시점입니다. 이번 글에서는 개편된 토지거래허가구역의 구체적인 비용 부담과 혜택, 그리고 확실한 매매 의사 결정을 위한 판단 기준을 일목요연하게 정리해 드립니다.

 

목차

• 1. 성산읍 토지구역 재조정: 규제 해제 지역 vs 존치 지역 혜택 및 비용 비교
• 2. 허가구역 내 실수요 의무 및 해제 지역 거래 선택 판단 기준
• 3. 내 토지 지번별 허가 여부 확인 방법 및 4단계 절차
• 4. 매매 계약 전 필수 점검 체크리스트와 자주 묻는 질문(FAQ)

 

1. 성산읍 토지구역 재조정: 규제 해제 지역 vs 존치 지역 혜택 및 비용 비교

 

2015년 지정 이후 11년 가까이 서귀포시 성산읍 전역(107.6㎢)을 묶어두었던 토지거래허가구역은 이번에 대대적인 개편을 거쳤습니다. 온평리, 신산리, 난산리, 수산리, 고성리 등 대다수의 취락지와 농경지는 규제에서 대거 풀렸습니다.

 

이로 인해 혜택을 보게 된 외곽 해제 지역(약 102.1㎢)은 사전 허가 절차 없이 누구나 자유롭게 거래할 수 있게 되었으며, 계약 후 30일 이내에 일반 부동산 실거래가 신고만 거치면 소유권 이전 등기가 가능해져 시간과 행정적 비용이 대폭 줄었습니다.

 

반면, 활주로 등이 들어서는 제2공항 예정 부지(약 5.5㎢)는 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있으며, 규제 유효 기간도 2029년 5월 7일까지 연장 유지됩니다. 이 지역 내 토지를 거래하려면 서귀포시장의 사전 허가가 필수로 동반되며, 이를 위반하거나 무단 계약을 체결할 경우 계약 무효는 물론 2년 이하의 징역이나 개별공시지가의 30%에 달하는 무거운 벌금 비용이 부과될 수 있습니다.

 

구분	해제 지역 (약 102.1㎢)	허가 구역 (예정 부지 약 5.5㎢)
성산읍 주변 지역	토지거래허가구역 전면 해제	제2공항 건설 예정 부지 중심 존치
거래 절차 및 비용	사전 허가 없이 거래 가능 (30일 내 실거래가 신고)	서귀포시장 사전 허가 필수 (미허가 시 계약 무효 및 벌금/징역)
규제 유효 기간	즉시 해제 적용	2029년 5월 7일까지 연장 유지

 

2. 허가구역 내 실수요 의무 및 해제 지역 거래 선택 판단 기준

 

토지 매매를 결정할 때 가장 중요하게 고려해야 할 점은 해당 토지가 속한 구역에 따른 '취득 후 사후 관리 의무'입니다.

 

허가구역 내 토지 매수인은 토지이용계획서와 취득자금 조달계획서를 제출하여 철저한 실수요임을 입증해야 합니다. 용도별로 주거용지는 취득 후 2년간 자기 거주 의무, 농업용지는 2년간 실거주 및 직접 영농 의무가 주어집니다. 아울러 상업용지는 4년, 현상보존용지는 5년간 원형 보존 의무가 발생하므로 장기적인 자금 운용 계획과 거주 계획을 따져보고 선택해야 합니다.

 

반대로 해제 지역의 토지는 외지인이라도 거주나 영농 의무 없이 자유로운 매매가 가능합니다. 단, 토지거래허가가 해제되었다고 해서 곧바로 건축이나 개발이 전면 허용되는 것은 아니며, 생태·경관·지하수자원보전지구 등급에 따라 인허가 요건이 다를 수 있으므로 개발 목적의 매수라면 이 점을 최종 판단 기준으로 삼아야 합니다.

 

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3. 내 토지 지번별 허가 여부 확인 방법 및 4단계 절차

 

성산읍 내에 있다고 하더라도 리와 번지에 따라 잔여지와 해제지가 갈리기 때문에, 계약 전 공적 장부를 확인하는 일정과 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

 

1단계: 토지이음 시스템에 접속하여 도로명 주소 또는 지번 입력 후 검색
2단계: 토지이용계획확인서 열람을 통해 '다른 법령 등에 따른 지역·지구등'란에 토지거래계약에관한허가구역 표기 여부 확인
3단계: 토지이음 도면 보기 기능을 활용하여 제2공항 건설 예정 부지 경계선 안쪽인지 외곽인지 시각적 대조
4단계: 전산 시차나 분할로 경계가 애매할 경우 서귀포시청 종합민원실 토지관리 담당 부서 또는 성산읍사무소에 최종 확인 요청

 

4. 매매 계약 전 필수 점검 체크리스트와 자주 묻는 질문(FAQ)

 

안전한 거래를 위해 계약서 작성 전 다음 항목들을 점검해야 합니다.
- 공적 장부 확인: 토지이음 및 토지이용계획확인서로 최신 지정 여부를 확인했는가?
- 면적 기준 검토: 용도지역과 면적이 행정관청 허가 기준 면적을 초과하는가?
- 실수요 자격 입증: 허가구역 내 농지·임야 매수 시 세대원 전원 실거주 및 직접 영농 계획이 마련되었는가?
- 자금조달계획 준비: 자금 출처 증빙 및 토지이용계획서 작성이 가능한가?
- 계약 특약 조항 반영: 관할 관청 불허가 시 계약금 반환 특약이 명시되었는가?

 

Q1. 성산읍에 위치한 모든 토지는 아직도 토지거래허가를 받아야 하나요?
아닙니다. 2026년 상반기 구역 조정 고시를 통해 성산읍 전체 면적 중 제2공항 예정 부지 약 5.5㎢를 제외한 나머지 약 102.1㎢는 토지거래허가구역에서 해제되었습니다.

 

Q2. 제2공항 예정지 안의 토지는 매매가 전면 금지된 상태인가요?
매매가 전면 금지된 것은 아닙니다. 실수요 목적을 충족하고 서귀포시장의 사전 토지거래허가를 받으면 법적으로 정상적인 매매가 가능합니다.

 

Q3. 토지거래허가구역에서 해제되면 즉시 건축이나 개발이 가능한가요?
토지거래허가 해제는 매매 과정의 행정 규제가 풀린 것을 의미하며, 건축 및 형질변경 인허가와는 별개의 사안입니다. 생태·경관·지수자원보전지구 등급에 따라 다를 수 있습니다.

 

Q4. 내 토지가 허가구역인지 가장 확실하게 확인하는 방법은 무엇인가요?
국토교통부 토지이음 시스템에 접속하여 토지이용계획확인서를 열람하고, 필요시 서귀포시청 민원실에 직접 문의하여 최종 확인하는 것이 안전합니다.

 

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제주 제2공항 토지거래허가구역은 11년 만에 대대적인 조정을 거치며 예정지 중심 규제로 전환되었습니다. 거래를 계획 중이라면 반드시 공적 장부를 통해 최신 지정을 확인하고 신중하게 접근하시기 바랍니다.

 

제주 제2공항 토지거래허가구역 현재 어디까지 풀렸나? 성산읍 해제 범위와 거래 기준